地方政府合理定价是关键。

　　今年政府工作报告将“大力提振消费”放在全年工作首位后，提振消费的重点任务也落定。

　　3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》(下称“方案”)对外发布，共包含8方面30项重点任务。

　　作为提振消费的重要一环，在住房消费方面，方案提到的措施包括：允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，适时降低住房公积金贷款利率、扩大住房公积金使用范围，加力实施城中村和危旧房改造等。

　　对于方案提出的这些住房消费措施，多位市场人士认为，允许专项债收购存量商品房用作保障性住房，不仅能盘活市场存量房源，增加部分房企的现金流，还能解决一些城市新市民的住房需求，这对提振住房消费更具效应。

　　从去年四季度至今，合肥、武汉、郑州等城市已开始推进收储存量商品房，还有一些城市也在跟进。但从全国范围来看，该项工作进展缓慢，项目和资金使用率都较低。因此，在今年促进住房消费的任务中，需要加快专项债收购存量房。

　　打通价格卡点

　　观察去年各地落地执行的情况，地方政府会对存量商品房进行“再配置”和“再定价”，收购过程中存在价格卡点，政府给出的收购价格偏低，一些开发商难以接受，是专项债收购存量房进度缓慢的主要原因。

　　一位民营房企人士对银柿财经表示，在他们和一些地方政府的沟通中，地方政府或国资平台给出的回购价，只有当时市场价的五至六折，虽然卖不动，但公司也不愿意以过低的价格变现。

　　站在地方政府的角度，对回收市场上的存量房源都要重新定价，不可能按市场价计算，都会有一定的折扣力度，这需要做更多沟通。

　　“考虑到财力和回收房源用途，我们能给出的回购价格确实只有市场价的一半左右，如果以过高价回收，算上运营、持有成本，那这项资产收购在内部也不能过审。”一位地方国企人士告诉银柿财经。

　　开发商不愿意大幅折价，作为地方国企平台也很难大量回收，毕竟回收后的房源大多是用作保障性住房，从民生角度出发，这部分房源的运营收益较低。该国企人士称，“我们也要算经济账。”

　　上述房企人士认为，由于地方政府要考虑商业模式的可持续和国有资产保值增值，开发商则对出售后的回笼资金能否覆盖债务更关心，导致双方在价格上分歧较大。

　　据华泰证券统计，截至目前至少有32个城市发布了“收储”细则，在房源、配套、户型、定价等方面有大致要求。在落地方面，至少有14个城市披露已收购存量房共计15.6万套，相比存量市场的整体规模，这一数量较为有限。

　　在资金使用方面的效率也不高。华泰证券统计，截至2024年三季度，央行保障性住房再贷款已使用额度约162亿元，较2024年二季度增加41亿元，但整体使用率只有约5%。

　　2024年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。当时确定的贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次。

　　由于此前“收储”进展缓慢，房源数量和资金使用效率都有待持续提高，今年的政府工作报告提出，“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，这对打通之前双方存在的价格卡点会有积极作用。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，在促消费方案出台后，今后各地将继续完善收购存量商品房的配套政策，以更合理的价格收购、放宽收购标的物范围、扩大收购项目的用途范围，都将有助于加速推进收购节奏。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，今年政府工作报告的提法是重大突破，此前的价格卡点可能会被打通，因为之前要求按照重置价格收购，现在双方可以协商一个比重置价高、但又比市场价低的合理价格去完成收购。

　　从促进住房消费的角度看，专项债收储存量商品房，其用途主要是用作保障性住房、拆迁安置房、人才住房和学生宿舍，能够尽快解决城市新增的住房需求，让这些需求主体尽快通过住房能够在城市扎根落户，安顿落脚。在城市稳定了，相关的消费也会被带动。

　　民企期待合理定价

　　地方政府在定价方面有更大自主权后，怎样合理定价、落地执行才是关键，这关系到今年专项债收储商品房的进展。

　　“民营房企因资金紧张所以诉求很明确，就是尽量提高收购价格，以收购本地国企房源的价格为参考，即便达不到，也不要有太大差距。”上述民营房企人士称。

　　从各主要城市完成收购的案例来看，地方政府对本地国企存量房源的回收价格约在八五折及以上。这主要考虑到地产国资平台的运营状况和市场行情。

　　2024年11月，合肥市属的两大国企平台签订了数千套商品房的交易协议。合肥城建（002208）(002208.SZ)以总价33.32亿元，将旗下三个项目、共计2318套商品房出售给合肥安居控股集团，后者将用于保障性住房。

　　在这次交易中，合肥城建三个项目的出售均价分别为14866元/平方米、18340元/平方米、9419元/平方米。据当地中介平台显示，这三个项目的市场参考价分别为15000元/平方米、18734元/平方米、11000元/平方米。由此看出，项目回收最低折扣约八五折，另外两个约为九八折。

　　郑州是回购存量商品房进展相对较快的城市之一，2024年共组织平台公司收购存量商品房36个，共计2.2万套。

　　今年一月份，郑州发布的商品房回购方案中提到，收购价格将参照同地段保障性住房的重置价格上限。根据郑州公布的今年首批配售型保障性住房价格，均价约5500元/平方米至7200元/平方米，而今年1月份郑州全市的商品住宅销售均价约11271元/平方米。粗略计算，郑州目前的回购价格约在五折至六四折左右。

　　一位郑州房企人士告诉银柿财经，去年政府给民企的收购价格也就五折左右，本地国企会高一些，在八折左右。民企在资金、保交付压力下，有些房企出售了一些房源，不过今年市场情况开始触底回收，又有专项债支持，希望政府能提高回购价格。

　　国企的回收价格之所以高于民企，主要是当初大部分国企和城投平台承担了地方土地市场的“托底”任务，为保证地价和国企资产不出现大幅贬值，政府回收时在价格上要给的高一些。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，价格偏低这一收储堵点在今年有望改善，地方政府在自主权扩大后，可根据市场行情和房屋情况，合理确定收购价格，加快收储工作的推进。

　　在资金支持力度方面杠杆炒股原理是什么，今年也会有所缓解。政府工作报告提出要拓宽保障性住房再贷款使用范围，这也会扩大地方政府回购商品房的资金来源。

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